購法拍房遭遇長租客“買賣不破租賃”有前提



原標題:購法拍房遭遇長租客 “買賣不破租賃”有前提

  租期沒到,房子被法院拍賣了,新業主要求租客搬遷,租客卻不肯搬走,怎麼辦?日前,廣州法院就審結了一起類似案件,租客聲稱,此前以現金方式一次性支付了20年房租給原業主,租賃合同合法有效,而且法律明確規定“買賣不破租賃”,房屋所有權變更不應侵犯他作為租客的權利。

  買賣一定不破租賃嗎?據了解,明年即將實施的民法典也規定了“買賣不破租賃”規則,但需要注意的是,適用該規則,需要滿足一定的前提條件。

  事發:近百萬元購得法拍房卻難進家門

  老譚因為沒有依法履行生效判決確定的債務,天河區法院依法將其位於白雲區的房屋交付評估、拍賣,並於2017年6月通過司法拍賣平台公開拍賣。

  挂牌拍賣的房產往往低於市價,阿輝以96.7萬元競拍購得老譚的房屋並辦理了不動產權証書。然而,租住該房屋的莫某卻不肯搬離。2017年10月,阿輝數次上門告知莫某,他已購買了該房產,並已辦理了不動產權証書。莫某卻聲稱有租約,但卻從未出示租約,隻出示身份証,並仍佔用該房屋。

  購得房屋卻不能入住的阿輝,隻好向法院提起訴訟,要求莫某騰空交還房屋,並參照市場租賃價格(2337.7元�月)賠償租金損失(從2017年9月8日計算至房屋交還之日止)。

  審理:租客稱仍在租期 實際租賃合同系倒簽

  面對控訴,莫某辯稱,因為家庭生活需要,他於2008年7月與老譚簽訂《租賃合同》,約定租期為20年,月租金為500元,並以現金方式一次性支付20年租金共計12萬元。

  自2008年至今,他一直居住在該房屋,並按月繳納物業管理、水電、排污等費用。現《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿,故根據法律規定,房屋產權的變更不應侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權益。

  面對莫某出示的《租賃合同》,阿輝當庭提出申請鑒定合同的形成時間。經過反復詢問,莫某承認他自2002年起一直居住在該房屋內,他和原業主當時沒有簽訂合同,《租賃合同》是在2012年倒簽的。

  在倒簽的合同中,對一次性支付20年租金的問題並未清楚寫明,反而約定的是“租金從2008年8月1日開始計起,第一次租金於合同簽訂時繳交,然后每年租金採取先繳后使用的形式”。

  判決:不存在真實租賃合同 限期搬離並支付使用費

  白雲區法院經審理認為,根據《中華人民共和國物權法》第九條、第三十九條的規定,房屋已核發不動產權証書,登記權屬人是阿輝,故阿輝的合法權益依法受法律保護。

  經查,莫某出具的《租賃合同》系補簽的租賃合同,且合同中未清楚表述一次性支付20年租金,反而約定第一次租金於合同簽訂時繳交,后每年租金採取先繳后使用的形式。

  鑒於莫某未能提供証據証實已按租賃合同約定支付租金,故不能証實莫某與老譚之間存在真實的租賃合同關系。阿輝要求莫某搬離房屋,將房屋騰空還給阿輝,並支付房屋使用費的訴訟請求合理合法,予以支持。

  最終,法院判決莫某搬離並將房屋騰空后還給阿輝,向阿輝支付自2017年10月19日起至實際遷出之日的房屋使用費。

  一審宣判后,莫某不服判決,提起上訴被駁回。

  民法典課堂:“買賣不破租賃”需滿足一定條件

  受訪法官指出,《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了不動產上的“買賣不破租賃”規則,目的在於保護既有承租人對租賃物的佔有、使用和收益狀態,避免因物權變更導致租賃關系的不穩定。同時,即將於2021年1月1日實施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規定了“買賣不破租賃”規則,即依據第七百二十五條規定,租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

  但須注意的是,適用“買賣不破租賃”規則應當滿足以下條件:

  ●租賃合同成立並已生效﹔

  ●租賃物已經交付承租人,被承租人實際佔有﹔

  ●租賃物的所有權變動發生在租賃期間﹔

  ●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權給了第三人。

  具備上述條件后,即使租賃物的買受人不知道該租賃合同的存在,租賃關系仍能夠對抗買受人,租賃關系對買受人具有拘束力。

  但在本案中,承租人與原所有權人的租賃合同為倒簽,且一次性支付20年租金的說法與倒簽合同所約定條款不一致,租賃合同關系並非真實有效,故不能適用“買賣不破租賃”規則。(記者章程 通訊員雲法宣)

(責編:李語、陳育柱)




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